Propriétaire-bailleur : Louer vide ou meublé ?

Rappelons d'abord ce qu'est un logement loué meublé. Une location est dite meublée lorsque le logement comprend : la literie, les volets ou rideaux des chambres, une plaque de cuisson, un four ou un micro-ondes, un réfrigérateur avec compartiment congélateur, de la vaisselle et des ustensiles de cuisine, une table, des chaises, des rangements (étagères ou placards), des luminaires et du matériel d'entretien. Cette liste est fixée par le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 et concerne tous les baux signés après août 2015. Si le logement loué ne comporte pas à minima tous ces équipements, il est a considéré en location vide. Mais en plus des équipements obligatoires pour une location meublée, il existe également une différence dans les obligations légales du bail et dans la fiscalité.

Concernant les obligations légales du bail, vous avez le choix entre un bail classique, un bail étudiant ou un bail mobilité. Le bail classique s'adresse à tout le monde, sa durée est de un an minimum, il est renouvelable tacitement, le dépôt de garantie est équivalent à deux mois de loyer hors charges et le préavis est d'un mois. Le bail étudiant, comme son nom l'indique est réservé aux étudiants, sa durée est de 9 mois sans reconduction possible, le dépôt de garantie est de deux mois de loyer hors charges, le locataire peut résilier son bail à tout moment avec un mois de préavis. Le bail mobilité permet de louer ponctuellement à des personnes considérées en mobilité : en formation professionnelle, en études supérieures, en contrat d’apprentissage,... Sa durée va d'un mois à dix mois maximum, aucun dépôt de garantie n'est possible mais le bailleur peut demander une caution, le locataire peut résilier son bail à tout moment avec un mois de préavis.

Concernant la fiscalité, les loyers sont à déclarer dans la catégorie Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Si vos recettes locatives annuelles n'excèdent pas 23 000€, vous êtes considéré comme loueur en meublé non professionnel. Si elles dépassent cette somme ou si elles sont supérieures au montant total des autres revenus d’activité du foyer fiscal, vous devenez loueur meublé professionnel et ce statut est moins avantageux fiscalement.

Le logement loué vide peut contenir certains équipement mais il ne doit pas comporter tous les équipements d'un meublé. Souvent, les luminaires, le réfrigérateur, le four et les plaques de cuisson peuvent être présentes mais ne sont pas obligatoires non plus.

Concernant le bail, c'est obligatoirement un bail classique, celui-ci s'adresse à tout le monde, sa durée est de  trois ans minimum et renouvelable tacitement, le dépôt de garantie est équivalent à un mois de loyer hors charges, le préavis varie selon que vous êtes propriétaire ou locataire.Le propriétaire doit donner son préavis au moins six mois avant la date d’échéance du bail en motivant le congé avec un motif légal. Le locataire, lui, doit déposer son préavis trois mois avant de quitter le logement. Ce délai est réduit à un mois si le logement est situé en zone tendu.

Concernant la fiscalité, les loyers sont considérés comme des revenus fonciers. Vous devrez déclarer les loyers encaissés au cours de l’année civile. En revanche, vous n’avez pas à déclarer les charges locatives que vous verse le locataire puisqu'elle couvrent des charges imputées à celui-ci.

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